Hausübertragung zu Lebzeiten: Sicherheit für Eltern und Kinder

Eltern übertragen oft schon zu Lebzeiten ihr Wohnhaus an die Kinder, um Erbschaftssteuer zu minimieren und die Nachfolge klar zu regeln. Gleichzeitig möchten sie sich das lebenslange Wohnrecht sichern. Dieser Artikel zeigt, wie Sie die Schenkung rechtlich und steuerlich absichern und weiter im Haus wohnen bleiben.

1. Gründe für die vorweggenommene Übertragung

• Erbschafts- und Schenkungssteuer senken durch frühzeitige Nutzung von Freibeträgen

• Familienfrieden wahren, weil Kinder informiert werden und Streit vermeiden

• Liquiditätsbedarf im Alter durch Nießbrauchs­rente decken

• Verwaltungsaufwand nach dem Tod reduzieren

2. Steuerliche Freibeträge bei Schenkung

Empfänger	Freibetrag je Schenker alle 10 Jahre
Kinder	400.000 €
Enkel	200.000 €
Ehepartner	500.000 €

Bei Übertragungswert über dem Freibetrag fällt Schenkungssteuer an. Frühzeitige Staffelung („Tranchen“) nutzt Freibeträge alle zehn Jahre neu.

3. Nießbrauch als Werterminderung

Ein Nießbrauch sichert Eltern das Wohn- und Nutzungsrecht und mindert gleichzeitig den steuerpflichtigen Wert der Schenkung.

• Nießbrauchsvertrag wird notariell beurkundet

• Wert des Nießbrauchs richtet sich nach Alter und amtlicher Sterbetafel

• Beispiel: 75-jährige Mutter erhält ggf. einen Nießbrauchabschlag von rund 30 %

Nießbrauch schützt Eltern vor Wohnungslosigkeit und senkt die Steuerbasis.

4. Lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch

Alternativ oder ergänzend zum Nießbrauch kann ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen werden.

• Wohnrecht gilt nur für eigene Nutzung, nicht für Vermietung

• Eintragung im Grundbuch garantiert Durchsetzbarkeit gegenüber Dritten

• Je klarer und detaillierter definiert (z. B. Räumlichkeiten, Unterhaltspflichten), desto weniger Auslegungsspielraum

5. Gestaltung des Schenkungsvertrags

1. Notarielle Beurkundung: Gesetzlich vorgeschrieben bei Immobilien

2. Vertragsbestandteile:

   • Schenkungszweck und Beteiligte genau benennen

   • Nießbrauch und/oder Wohnrecht detailliert regeln

   • Rückfallklauseln (z. B. bei Pflegebedürftigkeit in Heim) aufnehmen

3. Auszahlungspflichten: Nießbrauchrente oder Unterhalt aus dem Wert des Hauses vereinbaren

6. Weitere Absicherungen

• Pflichtteilsverzicht: Kinder verzichten gegen Abfindung auf Pflichtteil, um spätere Ansprüche zu verhindern

• Grundpfandrechte: Eltern können als Sicherung ihrer Nießbrauchs­rente eine Grundschuld eintragen lassen

• Testamentsvollstrecker: Neutraler Dritter überwacht Vertragserfüllung und klärt strittige Fragen

7. Praktische Tipps

1. Holen Sie ein aktuelles Verkehrswertgutachten ein, um steuerliche Bewertung exakt vorzubereiten.

2. Nutzen Sie die Freibeträge strategisch alle zehn Jahre neu.

3. Kombinieren Sie Nießbrauch und Wohnrecht, um maximale Sicherheit zu erzielen.

4. Vereinbaren Sie klare Regelungen zu Unterhalt, Instandhaltung und Versicherungen.

5. Lassen Sie sich von Fachanwalt und Steuerberater begleiten, um Haftungsfallen zu vermeiden.

Ein rechtlich sauber gestalteter Schenkungsvertrag mit Nießbrauch und lebenslangem Wohnrecht schützt Eltern vor dem Verlust ihrer Wohnung und hilft Kindern, Erbschaftssteuer zu sparen und das Haus ohne Konflikte zu übernehmen.